"EN VIRTUD DE LO ORDENADO POR EL DECRETO NACIONAL 1469 DE 2010,
SE PUBLICA LA PARTE RESOLUTIVA DE UNA
DEMOLICIÓN - CONSTRUCCIÓN (OBRA NUEVA)
bajo el radicado Nº 68001-1-14-0064
EXPEDIDO EL MARTES 30 DE SEPTIEMBRE DE 2014
EL CURADOR URBANO Nº 1 DE BUCARAMANGA
ARQ. LUIS CARLOS PARRA SALAZAR
RESUELVE
Artículo 1o.: Conceder la
Licencia de Construcción en la modalidad de DEMOLICION-CONSTRUCCION (OBRA NUEVA)
para uso de Vivienda a OTECO LTDA, con Cédula(s) de Ciudadanía o Nit Nº. 890.205.711-9, , quienes actúan a través de su
Representante el señor ADRIANO
ARISTIDES DEL CRISTO
OTERO PINEDO con
Cédula de Ciudadanía Nº 13.804.174, en su
calidad de apoderado(s) del predio
localizado en la CALLE 48 Nº 23-26 Y CALLE 48 Nº 23-36 de la nomenclatura de
Bucaramanga, identificado con el número predial 010200650004000/0005000,
matrícula inmobiliaria 300-78451/2248, para que de acuerdo con la
Norma Urbanística NUR0367A-13, que hace parte integrante de
la presente Resolución, efectúe las obras en concordancia con los planos aprobados
y las disposiciones urbanísticas y ambientales vigentes en la ciudad de
Bucaramanga.
Parágrafo 1: Las obras
autorizadas por la presente resolución son:
Aprobación
para construcción temporal destinada exclusivamente a sala de ventas del
proyecto de vivienda multifamiliar denominado “Edificio Nuevo Sotomayor” con
una altura de un piso, con cubierta liviana e inclinada, ubicada al interior
del paramento de construcción y que comprende dos espacios uno para el
apartamento modelo y el otro para sala de ventas; la construcción temporal es
de 186.95 m².
Aprobación
de licencia de demolición que comprende la demolición de dos edificaciones
independientes de dos pisos con las siguientes áreas: demolición de
construcción antigua de dos pisos en el predio 010200650004000, con un área a
demoler de 205.43 m² en primer piso y 54.18 m² en segundo piso para un subtotal
a demoler de 259.61 m²; demolición de construcción antigua de dos pisos en el
predio 010200650005000, con un área a demoler de 297.94 m² en primer piso y
28.38 m² en segundo piso para un subtotal a demoler de 326.32 m²; para un total
de demolición de 585.93 m².
Construcción
de un nuevo edificio de gran altura
denominado por los titulares de la licencia Edificio NUEVO SOTOMAYOR, el
cual está dedicado exclusivamente al uso de vivienda multifamiliar conformado
por 64 unidades de vivienda. Se
desarrolla en dos lotes medianeros de forma irregular y con
cabida de 709.84 m² de área, ubicado en
la Calle 48 No 23-26 /23-36 Barrio Nuevo Sotomayor de la Ciudad de
Bucaramanga, el cual tiene como vecinos dos construcciones de un piso (ver
imagen carpeta), sobre el cual se construirán 9987,94 m² distribuidos en un área de tanque bajo con un área de 130.22
m²; un (1) sótano de parqueadero, con un área construida de 614.85 m²; un (1)
piso de acceso –parqueadero, con un área construida de 572.05 m²; dos (2) pisos
aéreos de parqueadero, que comprende los pisos segundo y tercero con un área
construida de 624.68 m² en segundo piso y 527.03 m² en tercer piso; un cuarto
piso (4) para área de parqueaderos y áreas comunes, con un área construida de
405.41 m²; diecinueve (19) pisos
dedicados a la vivienda los cuales corresponden a los pisos 5 al 23, en el cual
se distribuyen los 64 apartamentos quedando cuatro (4) en cada uno de los pisos
5 al 11, con un área construida por piso de 403.78 m² en cada piso y presenta
de a tres (3) apartamentos por piso del piso 12 al 23, con un área construida
de 346.58 m² en el piso 12, 343.25 m² en cada uno de los pisos 13 al 20, 340.83
m²en cada uno de los pisos 21, 22 y 23; un(1) piso de zona recreativa que
corresponde al piso 24, con un área construida de 129.72 m²; un (1) piso de
máquinas, que corresponde al piso 25, con un área construida de 42.45 m²; este
edificio culmina en una placa plana en concreto. El acceso peatonal y vehicular
al edificio es por calle 48 sobre la cual se localiza el punto N+/-0,0; en su punto más alto el edificio
tiene una altura de 71.89 m y el punto más profundo es de N-9,01 que
corresponde al nivel de cimentación del eyector.
Estas obras no
podrán iniciarse hasta tanto no se encuentre ejecutoriada la presente
providencia.
Parágrafo 2: Que la ejecución
de las obras debe realizarse de acuerdo con el proyecto arquitectónico y
estructural aprobado, teniendo en cuenta las obligaciones y condiciones
mencionadas en el considerando de este acto administrativo y de acuerdo con las
siguientes consideraciones técnicas:
Análisis
de las determinantes urbanas del predio. Norma NUR0367-13 predio
010200650005000/01020650004000
·
Teniendo en cuenta
que el globo de terreno integrado por los predios 010200650004/0005000, se
encuentra en área de actividad Residencial Tipo 3 y conforme al cuadro del
artículo 232 del decreto 078 de 2008, la vivienda es el uso principal.
·
El área del lote
es de 709.84m2 (según certificado de libertad y tradición No. 300-2248 y No.
300-78451) De acuerdo al índice de ocupación que es de 0,7; el área máxima a
ocupar en el predio es de 496.89m2; revisada el área ocupada por el proyecto en
el piso 1(N+/-0,79) es de 572.05 m² la cual se encuentra excedida en 75.16 m². Sin embargo dado que el uso del piso
corresponde exclusivamente a parqueadero, y conforme a lo reglamentado en el
artículo 440 del decreto 078 de 2008, estas áreas no se contabilizan en los
índices. Por tanto Cumple.
·
La construcción
temporal de sala de ventas cumple con el parágrafo 3 del artículo 7 del
decreto 1469 de 2010; aprobándose al interior del paramento de construcción y
por expedirse en forma simultánea con licencia de construcción en la modalidad
de obra nueva se permite que una sección de la zona de parqueaderos de la sala
de ventas, se ubique en la zona destinada para cesión publica como lo es
el antejardín.
·
El constructor
deba dar cumplimiento al inciso tercero del parágrafo 3 del artículo 7 del
decreto ibídem, quedando obligado a demoler la construcción temporal antes de
dos (2) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la licencia. Si
vencido este plazo no se hubiere demolido la construcción temporal, la
autoridad competente para ejercer el control urbano procederá a ordenar la
demolición de dichas obras con cargo al titular de la licencia, sin perjuicio
de la imposición de las sanciones urbanísticas a que haya lugar.
·
El índice de construcción es de 7.0 veces el área del lote, esto
significa que puede construir hasta 4968.88 m2. El proyecto, del primer piso al
piso 25 presenta un área total construida de 9242.87 m²; sin embargo para el
cálculo del área construida y Conforme a lo
reglamentado en los artículos 440 dado que el predio se ubica en un área de
actividad "Residencial tipo 3", que el primer piso es de uso
exclusivo de parqueaderos este nivel no se contabiliza en el cálculo de índices
y de otra parte de acuerdo al artículo 518 del Decreto 078 ibídem, el punto
fijo no se contabiliza dentro de la volumetría permitida, por lo tanto tampoco
se aplica para el cálculo del índice de construcción e igualmente, conforme a
lo reglamentado en el literal b-6 del artículo 6 del Acuerdo 065 del 27 de
diciembre de 2006, en las plantas de los pisos segundo, tercero y parte del
piso cuarto, las zonas de parqueaderos y circulaciones vehiculares no se
contabilizan para el cálculo del índice de construcción; considerándose así el área neta construida en
la suma es 5804.92 m², cifra aún superior en 836.04 m² a la máxima
permitida, la cual para poder ser
autorizada se requiere que de aplicación
al artículo 524 del decreto ibídem disponiendo de parqueaderos adicionales, los
cuales de acuerdo al área excedida requiere de cinco (5) estacionamientos de
venta a terceros los cuales los presenta y que son los estacionamientos: PVT-1 y
PVT-2 en el sótano, PVT-3 en el segundo piso, PVT-4 en el tercer piso y
PVT-5 en el cuarto piso.
·
El perfil vial
determino que la composición del espacio público de la calle 48 es como sigue:
ancho de vía 16,00m, calzada 7,00m, zona verde, 2,60m, anden 2,00m antejardín
3.00m. Para cumplir con este perfil el paramento debe estar a 11.10m del centro
de la calzada y para ello debe adelantar las demoliciones necesarias de las
edificaciones existentes. Revisada la planta de acceso al edificio se
encontró que el proyecto cumple con dicha disposición y en la misma se
encuentra diseñado el espacio público cumpliendo con ello lo dispuesto en el
artículo 570 del Decreto municipal 078 de 2008, y en el artículo 7 de Decreto
1538 de 2005, es decir mantener la continuidad en los andenes, los cuales
empalman con los de los predios vecinos, ajustar los niveles internos de la edificación
al nivel del espacio público evitando el uso de gradas, diseñando pompeyanos
para el acceso vehicular a los parqueaderos. CUMPLE.
Análisis
de las normas de la edificación.
Cumplimiento de los artículos 503 a 506 del Decreto
Municipal 078 de 2008:
·
El proyecto NUEVO
SOTOMAYOR presenta DOS ascensores, CUMPLE
con lo establecido en el artículo 503 del decreto 078 de 2008.
·
El espacio
dedicado a la planta eléctrica se encuentra ubicado en el sótano (nivel -3,91m), el cual es el más bajo de la
edificación como demanda la norma municipal en su artículo 505. CUMPLE
·
El espacio de la
sub estación eléctrica se encuentra dibujada en los planos
arquitectónicos, en el piso 2 plataforma de parqueos nivel +2.49m. Se evidencia
que es un lugar con ventilación natural. CUMPLE.
·
Cumplimiento de
las norma para el espacio privado artículos 507 a 536 del Decreto Municipal 078
de 2008.
·
Normas internas
artículos 508 a 526 del Decreto Municipal 078 de 2008.
·
El aislamiento
anterior del edificio denominado NUEVO SOTOMAYOR cumple con lo establecido en el artículo 511.
·
El edificio
presenta dos accesos de los parqueos, así:
Ø Acceso al parqueadero del primer nivel conducente a
los sótanos por la calle 48, con ancho de 3,50m, CUMPLE con el artículo
516 del POT.
Ø Acceso al parqueadero de los pisos aéreos, por la
calle 48, con ancho de 3,50m, CUMPLE con el artículo 516 del POT, los
parqueaderos de la parte frontal de primer piso no presentan cerramiento para
facilitar la evacuación de una salida protegida.
Ø El desarrollo de la rampa inicia al interior del
paramento. CUMPLE con el artículo 516 del POT.
Ø El porcentaje de pendiente de la rampa interior es
igual al 17.97% por lo tanto CUMPLE con lo dispuesto en el artículo 516
del POT.
·
Aislamiento
posterior. Conforme a lo reglamentado en el artículo 520 del Decreto 078 de
2008 y considerando que tanto el lote es de forma irregular y los lados del
proyecto no son paralelos a los bordes del predio, el aislamiento posterior se
calculara por promedio ponderado, a partir de donde se contabiliza la altura e
índice de construcción, que en esta caso es el cuarto (4) piso que corresponde
al uso de áreas comunes sociales y recreativas. Los pisos uno (1) al tercero
(3) no se contabilizan en la volumetría
porque su uso exclusivo es el parqueo.
En la tabla se presenta el cálculo para cada piso.
·
Revisado el
proyecto a la luz de este artículo se encuentra que CUMPLE debido a que:
·
La longitud del lado menor se desprende que la misma cumple con lo
establecido en el numeral 1 del artículo 520 del POT que exige que el punto
mínimo de aislamiento para el lado posterior sea de 4,0m, para el edificio en
cuestión este es de 4,00m. Por lo tanto CUMPLE.
·
El proyecto CUMPLE
con lo establecido en el artículo 521, en relación a las limitaciones para
cubrir el espacio público pues revisada la planta de acceso, no existen
elementos arquitectónicos ni de mobiliario urbano que impidan el tráfico
peatonal.
·
El edificio se
encuentra en una medianería, las culatas están cerradas y aisladas en los lados
oriente y occidente. Por tanto CUMPLE con el contenido del
artículo 522 del Decreto 078 de 2008.
·
El proyecto hace uso del artículo 524, por tanto se estudian y aplican bonificaciones en
aplicación al numeral 2.” Por cesión de parqueo adicional. Para
aquellas construcciones que prevean estacionamientos adicionales a los
exigidos, los cuales serán de propiedad privada pero de uso público. Se
permitirá un incremento en altura de acuerdo a la correcta aplicación de las
exigencias de parqueo contempladas en el Acuerdo 034 de 2000, para el sector.”
·
Para bonificar el exceso del área del índice
de construcción se requiere que se señale dentro de los 72 parqueaderos que presenta 5 estacionamientos identificados con
el término venta a terceros
·
Normas internas
para el espacio privado artículos 527 a 549 del Decreto Municipal 078 de 2008.
·
El proyecto
desarrolla 64 unidades de vivienda en estrato 4, que se desarrollan entre los
pisos 5 a 23 unos de dos y otros de
tres habitaciones, las cuales superan el área mínima en el artículo 531. CUMPLE
·
El proyecto CUMPLE
ampliamente con los artículos 245 y 543 del Decreto Municipal 078 de 2008. La
norma exige que por cada dos (2) unidades de vivienda ubicada en estrato 4 se
provea 1 unidades de parqueo para residentes y 1 unidad de parqueo para
visitantes por cada ocho (8) viviendas.
Así las cosas el proyecto debe proveer 32 cupos de parqueos residentes y 8 para
los visitantes; el proyecto supera lo requerido ofreciendo 59 parqueaderos de
residentes y ofrece 8 parqueos de visitantes, para un total de 67
estacionamientos, 27 cupos de parqueo adicionales a lo mínimo exigido.
·
El proyecto supera
el 60% de parqueaderos de dimensiones amplias respecto al total de
estacionamientos requeridos por norma, dado que de 24 estacionamientos que
deben ser de amplios en sus medidas presenta 48, es decir el 120%; siendo 47
parqueaderos de 2.50 mts X 5.00 mts o un poco más y un (1) estacionamiento es
de 3.30 mts de ancho X 5.00 mts de profundidad destinado a visitantes
minusválidos; dando así también cumplimiento al artículo 11 del decreto 1538 de
2005.
·
El proyecto cumple con las dimensiones mínimas de los
parqueos establecido en el artículo 543 del Decreto 078 de 2008, esta norma
permite que hasta el 40% de los cupos de parqueo requeridos por norma tengan
como medidas mínimas 4,00m * 2,20 m., presentando 16 estacionamientos de estas
dimensiones, que equivale al porcentaje referenciado anteriormente y como se
proyectan más parqueaderos de los requeridos presenta otros seis (6)
estacionamientos de estas mismas medidas que para el total de parqueaderos
proyectados para residentes y visitantes equivale al 55% del total.
·
El proyecto cumple con los artículos 447 y 533 del
Decreto 078 de 2008, dejando para el área de vivienda de 5616.42 m², una cesión tipo B de 765.96
m², distribuidos en: áreas libres recreativas, áreas de administrativas y de
servicios, áreas sociales, áreas recreativas cubiertas y parqueaderos de
visitantes, superiores al mínimo exigido de 538.57 m².
·
La piscina del proyecto cumple con lo reglamentado en la ley 1209 de 2008, decreto 2171 de
2009, acuerdo municipal 024 de 2009 y la resolución 1510 de 2011, al proyectar
un acceso controlado a este servicio, andenes de 1.20 mts en los cuatro
costados de la piscina y también de acuerdo a esta normatividad dota este
servicio de baterías sanitarias proyectadas para cada sexo, dotándolas de
ducha, adicional a los servicios proyectados de sanitario y lavamanos y
vestidor en cada una y orinal en el baño de hombres, también proyecta una ducha
con Lavapiés en el acceso controlado para que sea de uso obligatorio de los
bañistas, con unas dimensiones de 0.20 mts de profundidad y 0.15 mts de nivel
del agua y señala el nivel de profundidad del estanque que es el nivel +65.19 y
la playa está en el nivel +66.24, por lo tanto la profundidad es de 1.05 mts,
siendo así una piscina solo para el servicio de adultos.
·
Conforme al oficio
21270 de noviembre 7 de 2006 de la CDMB, el sótano debe estar equipado de
extractores de material gaseoso, incluyendo los espacios por donde se conducen
hacia el exterior de los recintos, las líneas de eliminación de los
contaminantes; lo anterior verificará la autoridad ambiental. Es decir,
realizar ventilaciones para los sótanos por los gases que los carros emiten.
·
El proyecto cumple con el artículo 9 del decreto 1538 de 2005, dando
accesibilidad a minusválidos, con señalización de acceso peatonal de
discapacitados en primer piso a un costado de la circulación de acceso
vehicular de los parqueaderos de primer piso, dotando la edificación de dos
ascensores que entregan en todos los pisos desde el sótano hasta el piso 24;
también se dota la edificación de dos baños aptos para este tipo de personas
ubicado en la zona social del piso cuarto (4) y proyecta una rampa peatonal que
comunica del nivel +65.19 del piso 24 con el nivel +66.24 que es la playa de la
piscina en dos tramos con pendientes del 9% y 6.45% y de acuerdo con el numeral 2.5 de Pisos en
la accesibilidad a edificaciones, del Manual de Referencia de Accesibilidad al
Medio Físico y al Transporte de la Presidencia de la Republica, Ministerio de
Desarrollo, Ministerio de Transporte y el Fondo de la Prevención Vial, La
superficie del piso internas debe ser antideslizante en seco y en condiciones
de humedad, definiendo claramente la franja de circulación, con bordes que
mediante el color y textura guíen a los usuarios.
Análisis normativo NSR-10
Separación sísmica.
·
De acuerdo a las alturas de las edificaciones de la colindancia, que son
de 2 pisos al occidente y al oriente, a
la topografía plana del predio se
aplicara una separación sísmica de 1% a partir del piso 4 cuyo uso es parqueo y
zona social. Atendiendo a la tabla A.6.5-1 de la norma NSR-10 se encuentra que
el edificio CUMPLE, pues deja una separación constante por el oriente
desde el piso 4 a 20 de 0,57m; del piso 21 al 23 de 0.69 y de 0.80 m en el piso
24 en los puntos más críticos, por el occidente también deja una separación constante desde el piso 4 a 11 de
0,32 m; del piso 12 al 20 de 0.95 m; 1.11 m del piso 21 al 23 y de 4.85 m en el
piso 24 en los puntos más críticos, la separación por piso se observa en la tabla
denominada Aislamiento Sísmico.
El piso
25 corresponde al cuarto de máquinas ubicado al centro de la placa.
Capítulos
J y K. Norma sismo resistente NSR-10
Propósito
y alcance (J.1.1)
Evaluar el cumplimiento de los requisitos establecidos en los capítulos J y
K de la norma sismo resistente
colombiana NSR-10, frente a la configuración arquitectónica, estructural,
hidráulica, eléctrica, necesarios para la protección contra incendios en
edificaciones y las especificaciones mínimas que deben cumplir los materiales
utilizados con el propósito de proteger contra la propagación del fuego
interior y hacia las estructuras aledañas. En consecuencia, el propósito del
título J es el de establecer dichos requisitos con base en las siguientes
premisas:
a) Reducir en todo
lo posible el riesgo de incendios en edificaciones
b) Evitar la
propagación del fuego tanto dentro de las edificaciones como hacia estructuras
aledañas.
c) Facilitar las
tareas de evacuación de los ocupantes de las edificaciones en caso de incendio.
d) Facilitar el
proceso de extinción de incendios en las edificaciones.
e) Minimizar el
riesgo de colapso de la estructura durante las labores de evacuación y
extinción.
El piso 24 de la edificación, es el último nivel de
punto fijo comunal que da acceso a áreas comunes habitables y que está en el
nivel +65.19, se considera la edificación de gran altura, exigiéndose así dos
salidas protegidas.
La edificación da cumplimiento al artículo J.2.3.1 de
acceso a la edificación de requisitos generales de protección contra incendios,
dejando en fachada principal vanos, ajustados a las medidas reglamentarias,
para acceso del cuerpo de bomberos, con antepechos de 0.90 mts y altura de
vanos de 1.78 mts, superiores al mínimo permitido de 1.20 mts y con anchos de
2.95 mts; para comprobar lo anterior ver planos arquitectónicos de plantas,
cortes y fachadas.
De
acuerdo a las tablas J.1.1-1, K.2.2-1, K.2.7-1, K.2.7-3 y K.2.10-2 y a lo
proyectado, la edificación se clasifica en el grupo almacenamiento (A),
subgrupo de almacenamiento de riesgo moderado-estacionamientos (A-1), grupo de
lugares de reunión (G) en el subgrupo grupo de ocupación de lugares de reunión
deportivos – gimnasios, baño turco, piscinas (L-1), en el subgrupo grupo de
ocupación de lugares de reunión sociales y recreativos – salón social (L-3),
residencial ( R ) y en el subgrupo multifamiliar ( R-2 ) y en base a lo
anterior, , en el área de parqueaderos que se desarrolla en
sótano y de primero a tercer piso y al potencial combustible de 5084.58 Cc
mayor a 4000 Cc y menor a 8000 Cc en el sótano 1 y promedio de 5034.39 Cc de
primero a tercer piso, también mayor a 4000 Cc y menor a 8000Cc, al área de
22.24 m² de gimnasio y 11.20 de baño
turco que se ubican en el piso 24, al área de 59.76 m² de salón social y 24.84
m² de club infantil que se ubican en el piso 4 y el subgrupo residencial
multifamiliar que se desarrolla del piso 5 al 24, con un área promedio de
apartamento de 87.82 m² menor a 140.00 m² , la edificación en su totalidad de
acuerdo a las tablas J.3.3-1 y J.3.3-2, se clasifica en categoría de riesgo II para el subgrupo de almacenamiento (A-1),
y categoría I del piso 4 al 24, para el subgrupo residencial R-2 ; para lo cual
de acuerdo a la tabla J.3.4-3 y J.3.4-4, los muros cortafuegos que delimitan el
punto fijo y la estructura portante de la edificación deben tener una
resistencia al fuego mínimo de 2 horas en sótano hasta el tercer piso y de
resistencia al fuego mínimo de una hora del piso 4 al 24; los muros divisorios
entre unidades y la cubierta una resistencia mínima
de 1 hora.
Conforme a lo reglamentado los artículos J.3.5.3
y K.3.8.7.4 de prevención de la
propagación del fuego en el interior y requisitos para áreas comunes, los muros
que delimitan las salidas protegidas y los muros divisorios entre las unidades
de vivienda, deben ser muros cortafuego construidos con material no combustible
y con resistencia al fuego mínimo de dos horas en el sótano y de primero a
tercer piso, y de una hora del piso 4 al 24, y de una hora los muros
divisorios, a lo cual el arquitecto diseñador, señala en planos los muros
cortafuego y la sección de cada muro que es 0.14 mts, y para dar cumplimiento
de las resistencias anteriormente referenciadas, se tiene que acoger a lo
reglamentado en las tablas J.3.5-1 o J.3.5-2, y construir estos muros en
mampostería de arcilla o en mampostería de concreto, las pantallas de concreto
que bordean unos costados de las salidas superan esta resistencia.
Conforme al artículo K.3.4.2, K.3.8.3.3, K.3.11.1 y
K.3.18.2.1 se aprueba la edificación desde el sótano hasta el piso 4 de
parqueaderos donde cada nivel tiene un área de uso inferior a 900.00 m² y la
carga de ocupación por cada nivel es inferior a un centenar de personas, se
autorizan con dos salidas protegidas; y del piso 5 al 24 se aprueba con dos
salidas protegidas por piso dado que la edificación se clasifica de gran altura
como se explicó anteriormente, y de acuerdo al artículo K.3.4.1.1 y
considerando que la distancia entre las salidas en cada piso es de 15.00 mts
superior a la mitad de la diagonal del edificio que es 29.70 mts; las escaleras
se aprueban con un ancho mínimo de 1.20 metros , libres de afectaciones de
estructura dado que la carga total de ocupación de la edificación es superior a
50 personas y se demuestra mediante detalle en el plano A-18, que dentro de
este mismo ancho está incluida la suma de la separación del pasamanos de la
pared y el diámetro del mismo que se
separa 0.10 mts, inferior al máximo permitido de 0.115 mts; de igual forma los
corredores que conducen a las salidas protegidas en cada piso se aprueban de un
ancho mínimo de 1.20
metros , como lo reglamenta el articulo K.3.3.4.1.
La escaleras se aprueban dando cumplimiento al
artículo K.3.8.3.4 con huellas de 0.28 metros, contrahuellas de máximo 0.178
metros, ángulo de huella con contrahuella de 90º y sin sobresalir la huella del
plano de la contrahuella.
Los pasamanos de las escaleras de las salidas
protegidas dan cumplimiento con el articulo K.3.8.3.9, quedando con una altura
máxima de 0.95 mts como se demuestra en el detalle arquitectónico del plano
A-18.
El proyecto da cumplimiento a los artículo K.3.5.1 y
K.3.5.2 descargando una salida protegida en un espacio seguro bordeado de muros
cortafuego que lleva directamente a la calle con dimensión adecuada para
proveer un acceso seguro hasta la vía pública que presenta un ancho de 5.00 mts
como lo es la franja de acceso vehicular a primer piso y plataformas y la otra
salida protegida descarga en el vestíbulo de acceso con salida a la calle
fácilmente identificable y libre de obstrucciones.
Las puertas de acceso o egreso a las salidas
protegidas deben ser de apertura manual fácil mediante barras antipánico, de
cierre automático y tener una resistencia a la acción del fuego no inferior a
la establecida en la tabla J.3.4-3. Las puertas pueden diseñarse de acuerdo con
la norma NFPA 80, Norma para puertas y ventanas a prueba de incendios.
Conforme al artículo J.4.2.1, J.4.2.5 y a los
literales a, b y c del artículo J.4.2.8.2
la edificación en las áreas comunes debe dotarse de un sistema de
iniciación manual que active el sistema de notificación a los ocupantes en
casos de emergencias, es obligatorio disponer de un sistema automático de
detección de incendio por ser de la edificación de gran altura y tener más de
24 unidades de vivienda y las unidades privadas deben estar protegidas mediante
un sistema de alarma y detección de incendio con base sonora.
La edificación debe dar cumplimiento a los artículos
J.4.3.1.2, J.4.3.1.3, J.4.3.5.1,
J.4.3.5.2, J.4.3.5.3, J.4.3.8.2 y
J.4.3.8.3, dotándola de sistemas y equipos para extinción de incendios como,
tomas fijas para bomberos y mangueras para extinción de incendios en todos los
pisos del edificio y extintores portátiles en todo el edificio.
De acuerdo al acta Nº 115 de la comisión asesora
permanente para el régimen de construcciones sismo resistentes, del 31 de julio
de 2013 y al oficio 7200-2-87809 del 11 de septiembre de 2013 del ministerio de
vivienda, se aclaró el articulo J.4.3.8.1 reglamentando que todas las
edificaciones clasificadas en el grupo de ocupación residencial (R-2) están
exentas de la obligación de colocar sistemas de rociadores para extinción de
incendios y precisa que en caso que se emplee la separación de las salidas
protegidas que no requiera del uso de rociadores y se sectorice el edificio
para no clasificarlo como uso mixto, no requiere de un sistema automático de
rociadores en todo el edificio; a lo cual el proyecto de la presente actuación
se ajusta y da cumplimiento a todo lo anterior, no requiriendo así de
rociadores automáticos.
Conforme a lo reglamentado en el artículo J.2.3.1.2,
las ventanas de la fachada de acceso
en cada piso deben ser de mínimo 1.20 metros de alto y con un antepecho mínimo
de 0.90 metros ,
manteniendo los anchos proyectados
Conforme al literal J.2.5.2.8 las fachadas deben ser
construidas con materiales incombustibles como ladrillo, concreto, bloques de
concreto, yeso, fibrocemento, vidrio y metales.
El
proyecto como complemento al cumplimiento del artículo 9 del decreto 1538 de
2005, y a lo reglamentado en el Manual
de Referencia de Accesibilidad al Medio Físico y al Transporte de la
Presidencia de la Republica, Ministerio de Desarrollo, Ministerio de Transporte
y el Fondo de la Prevención Vial, en el sitio se debe dar cumplimiento con el
articulo K.3.2.8, señalizando las salidas para discapacitados con materiales y
texturas de pisos en las áreas comunes que sirvan de guía a los usuarios para
acceder a las salidas protegidas y de los puntos de descarga hasta la vía
pública.
Acceso
a la edificación
·
Acceso frontal. La edificación deja en
fachada principal vanos, ajustados a las medidas reglamentarias, para acceso
del cuerpo de bomberos, con antepechos de 0.90 mts y altura de vanos de 1.78
mts, superiores al mínimo permitido de 1.20 mts y con anchos de 2.95 mts; para comprobar
lo anterior ver planos arquitectónicos de plantas, cortes y fachadas.
·
Bajo el nivel de
terreno. El edificio proporciona acceso directo al sótano, tanto por medios
protegidos (escaleras) a través del lobby como por la salida al parqueadero de
visitantes; estos medios tienen 1,20m de ancho. Además tiene acceso desde la
calle 48 a través de la rampa vehicular (medio no protegido).
·
Por ser un edificio de gran altura debe proveer un hidrante por cada
500m2 del nivel de acceso con un caudal de 32 L/s (Tabla J.2.4-1). Los planos
arquitectónicos no referencian estos elementos.
·
Por lo menos un hidrante debe estar situado a no más de 100m de distancia
de un acceso al edificio. Los demás deberán estar razonablemente repartidos por
el perímetro de la edificación y ser accesibles para los vehículos del servicio
del Cuerpo de Bomberos.
·
Los hidrantes de la red pública pueden tenerse en cuenta para efectos del
cumplimiento del especificado en J.2.4.4.
·
Los muros cortafuego no podrán atravesarse con conducciones u otro
elemento que permita el paso del fuego y del humo, ni con materiales que
disminuyan su resistencia al fuego. Los muros de las escaleras protegidas no
son atravesadas por conductos ni buitrones.
Acabados
interiores.
·
Para los acabados interiores no deben emplearse materiales que al ser
expuestos al fuego produzcan, por descomposición o combustión, sustancias
tóxicas en concentraciones superiores a las provenientes del papel o la madera,
bajo las mismas condiciones.
·
Los muros de cerramiento de escaleras y ascensores, buitrones, ductos
para basuras y corredores de evacuación protegidos, están diseñados sin
interrupciones entre las placas.
Normas
generales para la protección contra incendio en las edificaciones.
El responsable de la construcción debe allanarse a
lo dispuesto en el RETIE
Iluminación
de salidas. Es
responsabilidad del constructor aplicar lo dispuesto en los siguientes
numerales:
·
K.3.2.4.1 Toda salida o vía de escape debe ser claramente visible y estar
completamente señalizada de tal manera que todos los ocupantes mentalmente
capaces de la edificación, puedan encontrar sin problema la dirección de salida
y en tal forma que la vía conduzca, de manera inequívoca a sitio seguro.
·
K.3.2.4.2 Cualquier salida o pasadizo que no sea parte de una vía de
escape, pero que por su carácter pueda tomarse como tal, debe estar dispuesta y
señalizada de tal manera que se minimicen los riesgos de confusión y el peligro
resultante para las personas que busquen escapar del fuego o de otra
emergencia, así como para evitar que llegue a espacios que no conduzcan a una
salida.
·
K.3.2.4.3 Todos los medios de evacuación deben estar provistos de
iluminación artificial y de emergencia.
·
K.3.9.Iluminación de los medios de evacuación. Cumplir con los numerales:
·
K.3.9.1 Generales: K.3.9.1.1;
K.3.9.1.2; K.3.9 1.3; K.3.9.1.5;
K.3.9.1.6
·
K.3.9.2 Luces de emergencia: K3.9.2.1; K3.9.2.2; K3.9.2.3; K3.9.2.4;
K3.9.2.5; K3.9.2.6; K3.9.2.7.
·
K.3.9.3 Cambios de fuentes.
Señalización
de salidas. Es
responsabilidad del constructor aplicar lo dispuesto en los siguientes numeral:
3.10 Señalización de salidas y aquellos que lo desarrollan: K.3.10.1; K.3.10.2;
K.3.10.3; K.3.10.4.
Normas
generales para la protección contra incendio en las edificaciones. (J.2).
El responsable de la construcción debe allanarse a
lo dispuesto en el RETIE
Redes
eléctricas, de gas y otros fluidos combustibles, inflamables y comburentes
(J.2.2)
·
En el interior de la edificación y en lugar de fácil acceso
para el Cuerpo de Bomberos deben instalarse dispositivos para interrumpir el
suministro de gas, electricidad y otros fluidos combustibles, inflamables o
comburentes.
·
Para la protección de las instalaciones eléctricas deben cumplirse los requisitos
dados en el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas, RETIE, y en el
Código Colombiano NTC 2050.
·
Lo sistemas eléctricos en zonas donde pueda existir el peligro de
incendio o explosión debido a gases o vapores inflamables, líquidos inflamables,
polvo combustible, etc., deben cumplir con los requisitos adicionales dado en
el Capítulo 5 del Código Eléctrico Colombiano NTC 2050, “Ambientes Especiales”
y en Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas, RETIE. Al igual dichas
zonas deberán dar cumplimiento al Reglamento Técnico de Iluminación y Alumbrado
Público RETILAP.
·
El RETIEL entro en vigencia el 1 de agosto de 2014 y debe dar
cumplimiento a lo reglamentado, en este reglamento.
Instrumentación sísmica. A.11
·
El edificio cumple con A11.2.1, pues señala los
espacios en los cuales se instalarán los tres instrumentos simicos qu
corresponden aunn edificio de 21 pisos de altura localizdo en zonas de amanaza
sísmica alta, el diselador ha dispuesto los mismos en los siguientes niveles
N-3.91, N+30.99 y N+69.45.
Se debe construir estrictamente lo aprobado.
·
Esta aprobación no implica ningún tipo de intervención
sobre espacio público. Salvo la
anunciada temporalmente de ocupar el antejardín según lo aquí dispuesto para la
sala de ventas.
·
Los planos aprobados hacen parte integral de esta
licencia.
·
El proyecto de construcción, deberá contemplar las
condiciones que garanticen la accesibilidad y desplazamiento de las personas
con movilidad reducida, sea esta temporal o permanente, de conformidad con las
normas establecidas en la Ley 361 de 1997 y el Decreto 1538 de 2005 o las
normas que los modifiquen o sustituyan.
Artículo 2o.: Notificar
personalmente a los solicitantes del contenido de la presente resolución, en
los términos del Artículo 40 del Decreto 1469 de 2010 y de lo contemplado en el
Código Contencioso Administrativo.
Artículo 3o.: Notificar
personalmente a cualquier persona que se hubiere hecho parte dentro del
trámite, en los términos del Artículo 40 del Decreto 1469 de 2010. Si no se pudiere hacer la notificación personal, se notificará por aviso, tal como lo
ordena el Artículo 69 de la Ley 1437 de 2011.
Artículo 4o.: La licencia de
construcción tendrá una vigencia de veinticuatro (24) meses prorrogable por una
sola vez por un plazo adicional de doce (12) meses, contados a partir de la
fecha en que quede en firme el acto administrativo por medio del cual fue
otorgada. La solicitud de prórroga
deberá formularse dentro de los treinta (30) días calendario anteriores al
vencimiento de la respectiva licencia, siempre que el constructor responsable
certifique la iniciación de la obra, de conformidad con lo establecido en el
artículo 47 del Decreto 1469 de 2010.
Artículo 5o.: Ordenar la
publicación de la parte resolutiva del presente acto administrativo que
resuelve la solicitud de licencia en un periódico de amplia circulación en el
municipio y/o en la página web corporativa de la Curaduría Urbana Nº 1 de
Bucaramanga www.curaduria1bucaramanga.com por cuenta del interesado, con el
objeto de darse a conocer a terceros que no hayan intervenido en la actuación.
Artículo 6º.: Contra éste acto
administrativo proceden los recursos de reposición ante el Curador Urbano que
lo expidió y de apelación ante la Oficina de Planeación o en su defecto ante el
Alcalde Municipal, para que lo aclare, modifique o revoque, de acuerdo a lo
establecido en el artículo 42 del Decreto 1469 de 2010 y el Código Contencioso
Administrativo.
Artículo 7º.: La presente
resolución rige a partir de la fecha de su ejecutoria.
Notifíquese y
cúmplase.
Expedida en
Bucaramanga, el 30 de Septiembre de 2014. Artículo 1o.: Conceder la
Licencia de Construcción en la modalidad de DEMOLICION-CONSTRUCCION (OBRA NUEVA)
para uso de Vivienda a OTECO LTDA, con Cédula(s) de Ciudadanía o Nit Nº. 890.205.711-9, , quienes actúan a través de su
Representante el señor ADRIANO
ARISTIDES DEL CRISTO
OTERO PINEDO con
Cédula de Ciudadanía Nº 13.804.174, en su
calidad de apoderado(s) del predio
localizado en la CALLE 48 Nº 23-26 Y CALLE 48 Nº 23-36 de la nomenclatura de
Bucaramanga, identificado con el número predial 010200650004000/0005000,
matrícula inmobiliaria 300-78451/2248, para que de acuerdo con la
Norma Urbanística NUR0367A-13, que hace parte integrante de
la presente Resolución, efectúe las obras en concordancia con los planos aprobados
y las disposiciones urbanísticas y ambientales vigentes en la ciudad de
Bucaramanga.
Parágrafo 1: Las obras
autorizadas por la presente resolución son:
Aprobación
para construcción temporal destinada exclusivamente a sala de ventas del
proyecto de vivienda multifamiliar denominado “Edificio Nuevo Sotomayor” con
una altura de un piso, con cubierta liviana e inclinada, ubicada al interior
del paramento de construcción y que comprende dos espacios uno para el
apartamento modelo y el otro para sala de ventas; la construcción temporal es
de 186.95 m².
Aprobación
de licencia de demolición que comprende la demolición de dos edificaciones
independientes de dos pisos con las siguientes áreas: demolición de
construcción antigua de dos pisos en el predio 010200650004000, con un área a
demoler de 205.43 m² en primer piso y 54.18 m² en segundo piso para un subtotal
a demoler de 259.61 m²; demolición de construcción antigua de dos pisos en el
predio 010200650005000, con un área a demoler de 297.94 m² en primer piso y
28.38 m² en segundo piso para un subtotal a demoler de 326.32 m²; para un total
de demolición de 585.93 m².
Construcción
de un nuevo edificio de gran altura
denominado por los titulares de la licencia Edificio NUEVO SOTOMAYOR, el
cual está dedicado exclusivamente al uso de vivienda multifamiliar conformado
por 64 unidades de vivienda. Se
desarrolla en dos lotes medianeros de forma irregular y con
cabida de 709.84 m² de área, ubicado en
la Calle 48 No 23-26 /23-36 Barrio Nuevo Sotomayor de la Ciudad de
Bucaramanga, el cual tiene como vecinos dos construcciones de un piso (ver
imagen carpeta), sobre el cual se construirán 9987,94 m² distribuidos en un área de tanque bajo con un área de 130.22
m²; un (1) sótano de parqueadero, con un área construida de 614.85 m²; un (1)
piso de acceso –parqueadero, con un área construida de 572.05 m²; dos (2) pisos
aéreos de parqueadero, que comprende los pisos segundo y tercero con un área
construida de 624.68 m² en segundo piso y 527.03 m² en tercer piso; un cuarto
piso (4) para área de parqueaderos y áreas comunes, con un área construida de
405.41 m²; diecinueve (19) pisos
dedicados a la vivienda los cuales corresponden a los pisos 5 al 23, en el cual
se distribuyen los 64 apartamentos quedando cuatro (4) en cada uno de los pisos
5 al 11, con un área construida por piso de 403.78 m² en cada piso y presenta
de a tres (3) apartamentos por piso del piso 12 al 23, con un área construida
de 346.58 m² en el piso 12, 343.25 m² en cada uno de los pisos 13 al 20, 340.83
m²en cada uno de los pisos 21, 22 y 23; un(1) piso de zona recreativa que
corresponde al piso 24, con un área construida de 129.72 m²; un (1) piso de
máquinas, que corresponde al piso 25, con un área construida de 42.45 m²; este
edificio culmina en una placa plana en concreto. El acceso peatonal y vehicular
al edificio es por calle 48 sobre la cual se localiza el punto N+/-0,0; en su punto más alto el edificio
tiene una altura de 71.89 m y el punto más profundo es de N-9,01 que
corresponde al nivel de cimentación del eyector.
Estas obras no
podrán iniciarse hasta tanto no se encuentre ejecutoriada la presente
providencia.
Parágrafo 2: Que la ejecución
de las obras debe realizarse de acuerdo con el proyecto arquitectónico y
estructural aprobado, teniendo en cuenta las obligaciones y condiciones
mencionadas en el considerando de este acto administrativo y de acuerdo con las
siguientes consideraciones técnicas:
Análisis
de las determinantes urbanas del predio. Norma NUR0367-13 predio
010200650005000/01020650004000
·
Teniendo en cuenta
que el globo de terreno integrado por los predios 010200650004/0005000, se
encuentra en área de actividad Residencial Tipo 3 y conforme al cuadro del
artículo 232 del decreto 078 de 2008, la vivienda es el uso principal.
·
El área del lote
es de 709.84m2 (según certificado de libertad y tradición No. 300-2248 y No.
300-78451) De acuerdo al índice de ocupación que es de 0,7; el área máxima a
ocupar en el predio es de 496.89m2; revisada el área ocupada por el proyecto en
el piso 1(N+/-0,79) es de 572.05 m² la cual se encuentra excedida en 75.16 m². Sin embargo dado que el uso del piso
corresponde exclusivamente a parqueadero, y conforme a lo reglamentado en el
artículo 440 del decreto 078 de 2008, estas áreas no se contabilizan en los
índices. Por tanto Cumple.
·
La construcción
temporal de sala de ventas cumple con el parágrafo 3 del artículo 7 del
decreto 1469 de 2010; aprobándose al interior del paramento de construcción y
por expedirse en forma simultánea con licencia de construcción en la modalidad
de obra nueva se permite que una sección de la zona de parqueaderos de la sala
de ventas, se ubique en la zona destinada para cesión publica como lo es
el antejardín.
·
El constructor
deba dar cumplimiento al inciso tercero del parágrafo 3 del artículo 7 del
decreto ibídem, quedando obligado a demoler la construcción temporal antes de
dos (2) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la licencia. Si
vencido este plazo no se hubiere demolido la construcción temporal, la
autoridad competente para ejercer el control urbano procederá a ordenar la
demolición de dichas obras con cargo al titular de la licencia, sin perjuicio
de la imposición de las sanciones urbanísticas a que haya lugar.
·
El índice de construcción es de 7.0 veces el área del lote, esto
significa que puede construir hasta 4968.88 m2. El proyecto, del primer piso al
piso 25 presenta un área total construida de 9242.87 m²; sin embargo para el
cálculo del área construida y Conforme a lo
reglamentado en los artículos 440 dado que el predio se ubica en un área de
actividad "Residencial tipo 3", que el primer piso es de uso
exclusivo de parqueaderos este nivel no se contabiliza en el cálculo de índices
y de otra parte de acuerdo al artículo 518 del Decreto 078 ibídem, el punto
fijo no se contabiliza dentro de la volumetría permitida, por lo tanto tampoco
se aplica para el cálculo del índice de construcción e igualmente, conforme a
lo reglamentado en el literal b-6 del artículo 6 del Acuerdo 065 del 27 de
diciembre de 2006, en las plantas de los pisos segundo, tercero y parte del
piso cuarto, las zonas de parqueaderos y circulaciones vehiculares no se
contabilizan para el cálculo del índice de construcción; considerándose así el área neta construida en
la suma es 5804.92 m², cifra aún superior en 836.04 m² a la máxima
permitida, la cual para poder ser
autorizada se requiere que de aplicación
al artículo 524 del decreto ibídem disponiendo de parqueaderos adicionales, los
cuales de acuerdo al área excedida requiere de cinco (5) estacionamientos de
venta a terceros los cuales los presenta y que son los estacionamientos: PVT-1 y
PVT-2 en el sótano, PVT-3 en el segundo piso, PVT-4 en el tercer piso y
PVT-5 en el cuarto piso.
·
El perfil vial
determino que la composición del espacio público de la calle 48 es como sigue:
ancho de vía 16,00m, calzada 7,00m, zona verde, 2,60m, anden 2,00m antejardín
3.00m. Para cumplir con este perfil el paramento debe estar a 11.10m del centro
de la calzada y para ello debe adelantar las demoliciones necesarias de las
edificaciones existentes. Revisada la planta de acceso al edificio se
encontró que el proyecto cumple con dicha disposición y en la misma se
encuentra diseñado el espacio público cumpliendo con ello lo dispuesto en el
artículo 570 del Decreto municipal 078 de 2008, y en el artículo 7 de Decreto
1538 de 2005, es decir mantener la continuidad en los andenes, los cuales
empalman con los de los predios vecinos, ajustar los niveles internos de la edificación
al nivel del espacio público evitando el uso de gradas, diseñando pompeyanos
para el acceso vehicular a los parqueaderos. CUMPLE.
Análisis
de las normas de la edificación.
Cumplimiento de los artículos 503 a 506 del Decreto
Municipal 078 de 2008:
·
El proyecto NUEVO
SOTOMAYOR presenta DOS ascensores, CUMPLE
con lo establecido en el artículo 503 del decreto 078 de 2008.
·
El espacio
dedicado a la planta eléctrica se encuentra ubicado en el sótano (nivel -3,91m), el cual es el más bajo de la
edificación como demanda la norma municipal en su artículo 505. CUMPLE
·
El espacio de la
sub estación eléctrica se encuentra dibujada en los planos
arquitectónicos, en el piso 2 plataforma de parqueos nivel +2.49m. Se evidencia
que es un lugar con ventilación natural. CUMPLE.
·
Cumplimiento de
las norma para el espacio privado artículos 507 a 536 del Decreto Municipal 078
de 2008.
·
Normas internas
artículos 508 a 526 del Decreto Municipal 078 de 2008.
·
El aislamiento
anterior del edificio denominado NUEVO SOTOMAYOR cumple con lo establecido en el artículo 511.
·
El edificio
presenta dos accesos de los parqueos, así:
Ø Acceso al parqueadero del primer nivel conducente a
los sótanos por la calle 48, con ancho de 3,50m, CUMPLE con el artículo
516 del POT.
Ø Acceso al parqueadero de los pisos aéreos, por la
calle 48, con ancho de 3,50m, CUMPLE con el artículo 516 del POT, los
parqueaderos de la parte frontal de primer piso no presentan cerramiento para
facilitar la evacuación de una salida protegida.
Ø El desarrollo de la rampa inicia al interior del
paramento. CUMPLE con el artículo 516 del POT.
Ø El porcentaje de pendiente de la rampa interior es
igual al 17.97% por lo tanto CUMPLE con lo dispuesto en el artículo 516
del POT.
·
Aislamiento
posterior. Conforme a lo reglamentado en el artículo 520 del Decreto 078 de
2008 y considerando que tanto el lote es de forma irregular y los lados del
proyecto no son paralelos a los bordes del predio, el aislamiento posterior se
calculara por promedio ponderado, a partir de donde se contabiliza la altura e
índice de construcción, que en esta caso es el cuarto (4) piso que corresponde
al uso de áreas comunes sociales y recreativas. Los pisos uno (1) al tercero
(3) no se contabilizan en la volumetría
porque su uso exclusivo es el parqueo.
En la tabla se presenta el cálculo para cada piso.
·
Revisado el
proyecto a la luz de este artículo se encuentra que CUMPLE debido a que:
·
La longitud del lado menor se desprende que la misma cumple con lo
establecido en el numeral 1 del artículo 520 del POT que exige que el punto
mínimo de aislamiento para el lado posterior sea de 4,0m, para el edificio en
cuestión este es de 4,00m. Por lo tanto CUMPLE.
·
El proyecto CUMPLE
con lo establecido en el artículo 521, en relación a las limitaciones para
cubrir el espacio público pues revisada la planta de acceso, no existen
elementos arquitectónicos ni de mobiliario urbano que impidan el tráfico
peatonal.
·
El edificio se
encuentra en una medianería, las culatas están cerradas y aisladas en los lados
oriente y occidente. Por tanto CUMPLE con el contenido del
artículo 522 del Decreto 078 de 2008.
·
El proyecto hace uso del artículo 524, por tanto se estudian y aplican bonificaciones en
aplicación al numeral 2.” Por cesión de parqueo adicional. Para
aquellas construcciones que prevean estacionamientos adicionales a los
exigidos, los cuales serán de propiedad privada pero de uso público. Se
permitirá un incremento en altura de acuerdo a la correcta aplicación de las
exigencias de parqueo contempladas en el Acuerdo 034 de 2000, para el sector.”
·
Para bonificar el exceso del área del índice
de construcción se requiere que se señale dentro de los 72 parqueaderos que presenta 5 estacionamientos identificados con
el término venta a terceros
·
Normas internas
para el espacio privado artículos 527 a 549 del Decreto Municipal 078 de 2008.
·
El proyecto
desarrolla 64 unidades de vivienda en estrato 4, que se desarrollan entre los
pisos 5 a 23 unos de dos y otros de
tres habitaciones, las cuales superan el área mínima en el artículo 531. CUMPLE
·
El proyecto CUMPLE
ampliamente con los artículos 245 y 543 del Decreto Municipal 078 de 2008. La
norma exige que por cada dos (2) unidades de vivienda ubicada en estrato 4 se
provea 1 unidades de parqueo para residentes y 1 unidad de parqueo para
visitantes por cada ocho (8) viviendas.
Así las cosas el proyecto debe proveer 32 cupos de parqueos residentes y 8 para
los visitantes; el proyecto supera lo requerido ofreciendo 59 parqueaderos de
residentes y ofrece 8 parqueos de visitantes, para un total de 67
estacionamientos, 27 cupos de parqueo adicionales a lo mínimo exigido.
·
El proyecto supera
el 60% de parqueaderos de dimensiones amplias respecto al total de
estacionamientos requeridos por norma, dado que de 24 estacionamientos que
deben ser de amplios en sus medidas presenta 48, es decir el 120%; siendo 47
parqueaderos de 2.50 mts X 5.00 mts o un poco más y un (1) estacionamiento es
de 3.30 mts de ancho X 5.00 mts de profundidad destinado a visitantes
minusválidos; dando así también cumplimiento al artículo 11 del decreto 1538 de
2005.
·
El proyecto cumple con las dimensiones mínimas de los
parqueos establecido en el artículo 543 del Decreto 078 de 2008, esta norma
permite que hasta el 40% de los cupos de parqueo requeridos por norma tengan
como medidas mínimas 4,00m * 2,20 m., presentando 16 estacionamientos de estas
dimensiones, que equivale al porcentaje referenciado anteriormente y como se
proyectan más parqueaderos de los requeridos presenta otros seis (6)
estacionamientos de estas mismas medidas que para el total de parqueaderos
proyectados para residentes y visitantes equivale al 55% del total.
·
El proyecto cumple con los artículos 447 y 533 del
Decreto 078 de 2008, dejando para el área de vivienda de 5616.42 m², una cesión tipo B de 765.96
m², distribuidos en: áreas libres recreativas, áreas de administrativas y de
servicios, áreas sociales, áreas recreativas cubiertas y parqueaderos de
visitantes, superiores al mínimo exigido de 538.57 m².
·
La piscina del proyecto cumple con lo reglamentado en la ley 1209 de 2008, decreto 2171 de
2009, acuerdo municipal 024 de 2009 y la resolución 1510 de 2011, al proyectar
un acceso controlado a este servicio, andenes de 1.20 mts en los cuatro
costados de la piscina y también de acuerdo a esta normatividad dota este
servicio de baterías sanitarias proyectadas para cada sexo, dotándolas de
ducha, adicional a los servicios proyectados de sanitario y lavamanos y
vestidor en cada una y orinal en el baño de hombres, también proyecta una ducha
con Lavapiés en el acceso controlado para que sea de uso obligatorio de los
bañistas, con unas dimensiones de 0.20 mts de profundidad y 0.15 mts de nivel
del agua y señala el nivel de profundidad del estanque que es el nivel +65.19 y
la playa está en el nivel +66.24, por lo tanto la profundidad es de 1.05 mts,
siendo así una piscina solo para el servicio de adultos.
·
Conforme al oficio
21270 de noviembre 7 de 2006 de la CDMB, el sótano debe estar equipado de
extractores de material gaseoso, incluyendo los espacios por donde se conducen
hacia el exterior de los recintos, las líneas de eliminación de los
contaminantes; lo anterior verificará la autoridad ambiental. Es decir,
realizar ventilaciones para los sótanos por los gases que los carros emiten.
·
El proyecto cumple con el artículo 9 del decreto 1538 de 2005, dando
accesibilidad a minusválidos, con señalización de acceso peatonal de
discapacitados en primer piso a un costado de la circulación de acceso
vehicular de los parqueaderos de primer piso, dotando la edificación de dos
ascensores que entregan en todos los pisos desde el sótano hasta el piso 24;
también se dota la edificación de dos baños aptos para este tipo de personas
ubicado en la zona social del piso cuarto (4) y proyecta una rampa peatonal que
comunica del nivel +65.19 del piso 24 con el nivel +66.24 que es la playa de la
piscina en dos tramos con pendientes del 9% y 6.45% y de acuerdo con el numeral 2.5 de Pisos en
la accesibilidad a edificaciones, del Manual de Referencia de Accesibilidad al
Medio Físico y al Transporte de la Presidencia de la Republica, Ministerio de
Desarrollo, Ministerio de Transporte y el Fondo de la Prevención Vial, La
superficie del piso internas debe ser antideslizante en seco y en condiciones
de humedad, definiendo claramente la franja de circulación, con bordes que
mediante el color y textura guíen a los usuarios.
Análisis normativo NSR-10
Separación sísmica.
·
De acuerdo a las alturas de las edificaciones de la colindancia, que son
de 2 pisos al occidente y al oriente, a
la topografía plana del predio se
aplicara una separación sísmica de 1% a partir del piso 4 cuyo uso es parqueo y
zona social. Atendiendo a la tabla A.6.5-1 de la norma NSR-10 se encuentra que
el edificio CUMPLE, pues deja una separación constante por el oriente
desde el piso 4 a 20 de 0,57m; del piso 21 al 23 de 0.69 y de 0.80 m en el piso
24 en los puntos más críticos, por el occidente también deja una separación constante desde el piso 4 a 11 de
0,32 m; del piso 12 al 20 de 0.95 m; 1.11 m del piso 21 al 23 y de 4.85 m en el
piso 24 en los puntos más críticos, la separación por piso se observa en la tabla
denominada Aislamiento Sísmico.
El piso
25 corresponde al cuarto de máquinas ubicado al centro de la placa.
Capítulos
J y K. Norma sismo resistente NSR-10
Propósito
y alcance (J.1.1)
Evaluar el cumplimiento de los requisitos establecidos en los capítulos J y
K de la norma sismo resistente
colombiana NSR-10, frente a la configuración arquitectónica, estructural,
hidráulica, eléctrica, necesarios para la protección contra incendios en
edificaciones y las especificaciones mínimas que deben cumplir los materiales
utilizados con el propósito de proteger contra la propagación del fuego
interior y hacia las estructuras aledañas. En consecuencia, el propósito del
título J es el de establecer dichos requisitos con base en las siguientes
premisas:
a) Reducir en todo
lo posible el riesgo de incendios en edificaciones
b) Evitar la
propagación del fuego tanto dentro de las edificaciones como hacia estructuras
aledañas.
c) Facilitar las
tareas de evacuación de los ocupantes de las edificaciones en caso de incendio.
d) Facilitar el
proceso de extinción de incendios en las edificaciones.
e) Minimizar el
riesgo de colapso de la estructura durante las labores de evacuación y
extinción.
El piso 24 de la edificación, es el último nivel de
punto fijo comunal que da acceso a áreas comunes habitables y que está en el
nivel +65.19, se considera la edificación de gran altura, exigiéndose así dos
salidas protegidas.
La edificación da cumplimiento al artículo J.2.3.1 de
acceso a la edificación de requisitos generales de protección contra incendios,
dejando en fachada principal vanos, ajustados a las medidas reglamentarias,
para acceso del cuerpo de bomberos, con antepechos de 0.90 mts y altura de
vanos de 1.78 mts, superiores al mínimo permitido de 1.20 mts y con anchos de
2.95 mts; para comprobar lo anterior ver planos arquitectónicos de plantas,
cortes y fachadas.
De
acuerdo a las tablas J.1.1-1, K.2.2-1, K.2.7-1, K.2.7-3 y K.2.10-2 y a lo
proyectado, la edificación se clasifica en el grupo almacenamiento (A),
subgrupo de almacenamiento de riesgo moderado-estacionamientos (A-1), grupo de
lugares de reunión (G) en el subgrupo grupo de ocupación de lugares de reunión
deportivos – gimnasios, baño turco, piscinas (L-1), en el subgrupo grupo de
ocupación de lugares de reunión sociales y recreativos – salón social (L-3),
residencial ( R ) y en el subgrupo multifamiliar ( R-2 ) y en base a lo
anterior, , en el área de parqueaderos que se desarrolla en
sótano y de primero a tercer piso y al potencial combustible de 5084.58 Cc
mayor a 4000 Cc y menor a 8000 Cc en el sótano 1 y promedio de 5034.39 Cc de
primero a tercer piso, también mayor a 4000 Cc y menor a 8000Cc, al área de
22.24 m² de gimnasio y 11.20 de baño
turco que se ubican en el piso 24, al área de 59.76 m² de salón social y 24.84
m² de club infantil que se ubican en el piso 4 y el subgrupo residencial
multifamiliar que se desarrolla del piso 5 al 24, con un área promedio de
apartamento de 87.82 m² menor a 140.00 m² , la edificación en su totalidad de
acuerdo a las tablas J.3.3-1 y J.3.3-2, se clasifica en categoría de riesgo II para el subgrupo de almacenamiento (A-1),
y categoría I del piso 4 al 24, para el subgrupo residencial R-2 ; para lo cual
de acuerdo a la tabla J.3.4-3 y J.3.4-4, los muros cortafuegos que delimitan el
punto fijo y la estructura portante de la edificación deben tener una
resistencia al fuego mínimo de 2 horas en sótano hasta el tercer piso y de
resistencia al fuego mínimo de una hora del piso 4 al 24; los muros divisorios
entre unidades y la cubierta una resistencia mínima
de 1 hora.
Conforme a lo reglamentado los artículos J.3.5.3
y K.3.8.7.4 de prevención de la
propagación del fuego en el interior y requisitos para áreas comunes, los muros
que delimitan las salidas protegidas y los muros divisorios entre las unidades
de vivienda, deben ser muros cortafuego construidos con material no combustible
y con resistencia al fuego mínimo de dos horas en el sótano y de primero a
tercer piso, y de una hora del piso 4 al 24, y de una hora los muros
divisorios, a lo cual el arquitecto diseñador, señala en planos los muros
cortafuego y la sección de cada muro que es 0.14 mts, y para dar cumplimiento
de las resistencias anteriormente referenciadas, se tiene que acoger a lo
reglamentado en las tablas J.3.5-1 o J.3.5-2, y construir estos muros en
mampostería de arcilla o en mampostería de concreto, las pantallas de concreto
que bordean unos costados de las salidas superan esta resistencia.
Conforme al artículo K.3.4.2, K.3.8.3.3, K.3.11.1 y
K.3.18.2.1 se aprueba la edificación desde el sótano hasta el piso 4 de
parqueaderos donde cada nivel tiene un área de uso inferior a 900.00 m² y la
carga de ocupación por cada nivel es inferior a un centenar de personas, se
autorizan con dos salidas protegidas; y del piso 5 al 24 se aprueba con dos
salidas protegidas por piso dado que la edificación se clasifica de gran altura
como se explicó anteriormente, y de acuerdo al artículo K.3.4.1.1 y
considerando que la distancia entre las salidas en cada piso es de 15.00 mts
superior a la mitad de la diagonal del edificio que es 29.70 mts; las escaleras
se aprueban con un ancho mínimo de 1.20 metros , libres de afectaciones de
estructura dado que la carga total de ocupación de la edificación es superior a
50 personas y se demuestra mediante detalle en el plano A-18, que dentro de
este mismo ancho está incluida la suma de la separación del pasamanos de la
pared y el diámetro del mismo que se
separa 0.10 mts, inferior al máximo permitido de 0.115 mts; de igual forma los
corredores que conducen a las salidas protegidas en cada piso se aprueban de un
ancho mínimo de 1.20
metros , como lo reglamenta el articulo K.3.3.4.1.
La escaleras se aprueban dando cumplimiento al
artículo K.3.8.3.4 con huellas de 0.28 metros, contrahuellas de máximo 0.178
metros, ángulo de huella con contrahuella de 90º y sin sobresalir la huella del
plano de la contrahuella.
Los pasamanos de las escaleras de las salidas
protegidas dan cumplimiento con el articulo K.3.8.3.9, quedando con una altura
máxima de 0.95 mts como se demuestra en el detalle arquitectónico del plano
A-18.
El proyecto da cumplimiento a los artículo K.3.5.1 y
K.3.5.2 descargando una salida protegida en un espacio seguro bordeado de muros
cortafuego que lleva directamente a la calle con dimensión adecuada para
proveer un acceso seguro hasta la vía pública que presenta un ancho de 5.00 mts
como lo es la franja de acceso vehicular a primer piso y plataformas y la otra
salida protegida descarga en el vestíbulo de acceso con salida a la calle
fácilmente identificable y libre de obstrucciones.
Las puertas de acceso o egreso a las salidas
protegidas deben ser de apertura manual fácil mediante barras antipánico, de
cierre automático y tener una resistencia a la acción del fuego no inferior a
la establecida en la tabla J.3.4-3. Las puertas pueden diseñarse de acuerdo con
la norma NFPA 80, Norma para puertas y ventanas a prueba de incendios.
Conforme al artículo J.4.2.1, J.4.2.5 y a los
literales a, b y c del artículo J.4.2.8.2
la edificación en las áreas comunes debe dotarse de un sistema de
iniciación manual que active el sistema de notificación a los ocupantes en
casos de emergencias, es obligatorio disponer de un sistema automático de
detección de incendio por ser de la edificación de gran altura y tener más de
24 unidades de vivienda y las unidades privadas deben estar protegidas mediante
un sistema de alarma y detección de incendio con base sonora.
La edificación debe dar cumplimiento a los artículos
J.4.3.1.2, J.4.3.1.3, J.4.3.5.1,
J.4.3.5.2, J.4.3.5.3, J.4.3.8.2 y
J.4.3.8.3, dotándola de sistemas y equipos para extinción de incendios como,
tomas fijas para bomberos y mangueras para extinción de incendios en todos los
pisos del edificio y extintores portátiles en todo el edificio.
De acuerdo al acta Nº 115 de la comisión asesora
permanente para el régimen de construcciones sismo resistentes, del 31 de julio
de 2013 y al oficio 7200-2-87809 del 11 de septiembre de 2013 del ministerio de
vivienda, se aclaró el articulo J.4.3.8.1 reglamentando que todas las
edificaciones clasificadas en el grupo de ocupación residencial (R-2) están
exentas de la obligación de colocar sistemas de rociadores para extinción de
incendios y precisa que en caso que se emplee la separación de las salidas
protegidas que no requiera del uso de rociadores y se sectorice el edificio
para no clasificarlo como uso mixto, no requiere de un sistema automático de
rociadores en todo el edificio; a lo cual el proyecto de la presente actuación
se ajusta y da cumplimiento a todo lo anterior, no requiriendo así de
rociadores automáticos.
Conforme a lo reglamentado en el artículo J.2.3.1.2,
las ventanas de la fachada de acceso
en cada piso deben ser de mínimo 1.20 metros de alto y con un antepecho mínimo
de 0.90 metros ,
manteniendo los anchos proyectados
Conforme al literal J.2.5.2.8 las fachadas deben ser
construidas con materiales incombustibles como ladrillo, concreto, bloques de
concreto, yeso, fibrocemento, vidrio y metales.
El
proyecto como complemento al cumplimiento del artículo 9 del decreto 1538 de
2005, y a lo reglamentado en el Manual
de Referencia de Accesibilidad al Medio Físico y al Transporte de la
Presidencia de la Republica, Ministerio de Desarrollo, Ministerio de Transporte
y el Fondo de la Prevención Vial, en el sitio se debe dar cumplimiento con el
articulo K.3.2.8, señalizando las salidas para discapacitados con materiales y
texturas de pisos en las áreas comunes que sirvan de guía a los usuarios para
acceder a las salidas protegidas y de los puntos de descarga hasta la vía
pública.
Acceso
a la edificación
·
Acceso frontal. La edificación deja en
fachada principal vanos, ajustados a las medidas reglamentarias, para acceso
del cuerpo de bomberos, con antepechos de 0.90 mts y altura de vanos de 1.78
mts, superiores al mínimo permitido de 1.20 mts y con anchos de 2.95 mts; para comprobar
lo anterior ver planos arquitectónicos de plantas, cortes y fachadas.
·
Bajo el nivel de
terreno. El edificio proporciona acceso directo al sótano, tanto por medios
protegidos (escaleras) a través del lobby como por la salida al parqueadero de
visitantes; estos medios tienen 1,20m de ancho. Además tiene acceso desde la
calle 48 a través de la rampa vehicular (medio no protegido).
·
Por ser un edificio de gran altura debe proveer un hidrante por cada
500m2 del nivel de acceso con un caudal de 32 L/s (Tabla J.2.4-1). Los planos
arquitectónicos no referencian estos elementos.
·
Por lo menos un hidrante debe estar situado a no más de 100m de distancia
de un acceso al edificio. Los demás deberán estar razonablemente repartidos por
el perímetro de la edificación y ser accesibles para los vehículos del servicio
del Cuerpo de Bomberos.
·
Los hidrantes de la red pública pueden tenerse en cuenta para efectos del
cumplimiento del especificado en J.2.4.4.
·
Los muros cortafuego no podrán atravesarse con conducciones u otro
elemento que permita el paso del fuego y del humo, ni con materiales que
disminuyan su resistencia al fuego. Los muros de las escaleras protegidas no
son atravesadas por conductos ni buitrones.
Acabados
interiores.
·
Para los acabados interiores no deben emplearse materiales que al ser
expuestos al fuego produzcan, por descomposición o combustión, sustancias
tóxicas en concentraciones superiores a las provenientes del papel o la madera,
bajo las mismas condiciones.
·
Los muros de cerramiento de escaleras y ascensores, buitrones, ductos
para basuras y corredores de evacuación protegidos, están diseñados sin
interrupciones entre las placas.
Normas
generales para la protección contra incendio en las edificaciones.
El responsable de la construcción debe allanarse a
lo dispuesto en el RETIE
Iluminación
de salidas. Es
responsabilidad del constructor aplicar lo dispuesto en los siguientes
numerales:
·
K.3.2.4.1 Toda salida o vía de escape debe ser claramente visible y estar
completamente señalizada de tal manera que todos los ocupantes mentalmente
capaces de la edificación, puedan encontrar sin problema la dirección de salida
y en tal forma que la vía conduzca, de manera inequívoca a sitio seguro.
·
K.3.2.4.2 Cualquier salida o pasadizo que no sea parte de una vía de
escape, pero que por su carácter pueda tomarse como tal, debe estar dispuesta y
señalizada de tal manera que se minimicen los riesgos de confusión y el peligro
resultante para las personas que busquen escapar del fuego o de otra
emergencia, así como para evitar que llegue a espacios que no conduzcan a una
salida.
·
K.3.2.4.3 Todos los medios de evacuación deben estar provistos de
iluminación artificial y de emergencia.
·
K.3.9.Iluminación de los medios de evacuación. Cumplir con los numerales:
·
K.3.9.1 Generales: K.3.9.1.1;
K.3.9.1.2; K.3.9 1.3; K.3.9.1.5;
K.3.9.1.6
·
K.3.9.2 Luces de emergencia: K3.9.2.1; K3.9.2.2; K3.9.2.3; K3.9.2.4;
K3.9.2.5; K3.9.2.6; K3.9.2.7.
·
K.3.9.3 Cambios de fuentes.
Señalización
de salidas. Es
responsabilidad del constructor aplicar lo dispuesto en los siguientes numeral:
3.10 Señalización de salidas y aquellos que lo desarrollan: K.3.10.1; K.3.10.2;
K.3.10.3; K.3.10.4.
Normas
generales para la protección contra incendio en las edificaciones. (J.2).
El responsable de la construcción debe allanarse a
lo dispuesto en el RETIE
Redes
eléctricas, de gas y otros fluidos combustibles, inflamables y comburentes
(J.2.2)
·
En el interior de la edificación y en lugar de fácil acceso
para el Cuerpo de Bomberos deben instalarse dispositivos para interrumpir el
suministro de gas, electricidad y otros fluidos combustibles, inflamables o
comburentes.
·
Para la protección de las instalaciones eléctricas deben cumplirse los requisitos
dados en el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas, RETIE, y en el
Código Colombiano NTC 2050.
·
Lo sistemas eléctricos en zonas donde pueda existir el peligro de
incendio o explosión debido a gases o vapores inflamables, líquidos inflamables,
polvo combustible, etc., deben cumplir con los requisitos adicionales dado en
el Capítulo 5 del Código Eléctrico Colombiano NTC 2050, “Ambientes Especiales”
y en Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas, RETIE. Al igual dichas
zonas deberán dar cumplimiento al Reglamento Técnico de Iluminación y Alumbrado
Público RETILAP.
·
El RETIEL entro en vigencia el 1 de agosto de 2014 y debe dar
cumplimiento a lo reglamentado, en este reglamento.
Instrumentación sísmica. A.11
·
El edificio cumple con A11.2.1, pues señala los
espacios en los cuales se instalarán los tres instrumentos simicos qu
corresponden aunn edificio de 21 pisos de altura localizdo en zonas de amanaza
sísmica alta, el diselador ha dispuesto los mismos en los siguientes niveles
N-3.91, N+30.99 y N+69.45.
Se debe construir estrictamente lo aprobado.
·
Esta aprobación no implica ningún tipo de intervención
sobre espacio público. Salvo la
anunciada temporalmente de ocupar el antejardín según lo aquí dispuesto para la
sala de ventas.
·
Los planos aprobados hacen parte integral de esta
licencia.
·
El proyecto de construcción, deberá contemplar las
condiciones que garanticen la accesibilidad y desplazamiento de las personas
con movilidad reducida, sea esta temporal o permanente, de conformidad con las
normas establecidas en la Ley 361 de 1997 y el Decreto 1538 de 2005 o las
normas que los modifiquen o sustituyan.
Artículo 2o.: Notificar
personalmente a los solicitantes del contenido de la presente resolución, en
los términos del Artículo 40 del Decreto 1469 de 2010 y de lo contemplado en el
Código Contencioso Administrativo.
Artículo 3o.: Notificar
personalmente a cualquier persona que se hubiere hecho parte dentro del
trámite, en los términos del Artículo 40 del Decreto 1469 de 2010. Si no se pudiere hacer la notificación personal, se notificará por aviso, tal como lo
ordena el Artículo 69 de la Ley 1437 de 2011.
Artículo 4o.: La licencia de
construcción tendrá una vigencia de veinticuatro (24) meses prorrogable por una
sola vez por un plazo adicional de doce (12) meses, contados a partir de la
fecha en que quede en firme el acto administrativo por medio del cual fue
otorgada. La solicitud de prórroga
deberá formularse dentro de los treinta (30) días calendario anteriores al
vencimiento de la respectiva licencia, siempre que el constructor responsable
certifique la iniciación de la obra, de conformidad con lo establecido en el
artículo 47 del Decreto 1469 de 2010.
Artículo 5o.: Ordenar la
publicación de la parte resolutiva del presente acto administrativo que
resuelve la solicitud de licencia en un periódico de amplia circulación en el
municipio y/o en la página web corporativa de la Curaduría Urbana Nº 1 de
Bucaramanga www.curaduria1bucaramanga.com por cuenta del interesado, con el
objeto de darse a conocer a terceros que no hayan intervenido en la actuación.
Artículo 6º.: Contra éste acto
administrativo proceden los recursos de reposición ante el Curador Urbano que
lo expidió y de apelación ante la Oficina de Planeación o en su defecto ante el
Alcalde Municipal, para que lo aclare, modifique o revoque, de acuerdo a lo
establecido en el artículo 42 del Decreto 1469 de 2010 y el Código Contencioso
Administrativo.
Artículo 7º.: La presente
resolución rige a partir de la fecha de su ejecutoria.
Notifíquese y
cúmplase.
Expedida en
Bucaramanga, el 30 de Septiembre de 2014.